집을 보유하고 계신 분들 중에 매도를 원하시는 분들은 실거주, 양도세, 비과세에 대해서 들어보셨을텐데요. 급하게 집을 매도해야 되거나 내가 실제로 2년을 거주했는지 긴가민가 하신 분들도 계실테고, 중간에 이사를 나갔다가 다시 돌아와서 실거주를 하였기에 실거주 요건에 해당 되는지 궁금하신 분들이 계실거에요. 실거주 2년 양도세 비과세 요건을 충족했는지에 대해서는 정부 사이트 어디에도 나와 있지 않아 있고, 국세청이나 동사무소에 실거주를 채웠는지 확인을 할 수가 없습니다. 그말은 즉, 우리가 스스로 실거주 2년을 했는지를 따져봐야하고 집 매도시 양도세를 안내도 되는지를 알아봐야 하는데요.

오늘은 실거주 2년 양도세 비과세란 무엇인지, 실거주 2년을 했지만 전입신고를 늦게하여 양도세 비과세 조건이 해당되지 않을 경우, 실거주 2년 증명방법에 대해서 알려드릴게요.

 

1. 실거주 2년 양도세 비과세란?

1세대 1주택자가 주택을 매도시 발생하는 양도세를 면제 받기 위해서는 2년 이상 실거주를 해야합니다. 비과세는 세금이 면제된다는 의미입니다. 다만, 주택 가격이 9억원을 초과하는 경에는 실거주 2년 양도세 비과세는 해당되지 않습니다. 실거주라는 것은 주민등록등본상 전입일자를 기준으로 주택을 매도하여 양도하는 날까지의 기간으로 산정합니다. 예를 들어, 2021년 2월 15일에 주택을 매수하였고, 전입 신고를 2021년 3월 15일에 하였다면 실거주 2년은 2023년 3월 15일 후에 매도를 했을 때에 해당이 됩니다. 실제로 주택을 계약하고 매수한 날은 2월 15일이지만, 전입 신고 기준으로 산정하기 때문에 전입 신고 날짜가 기준이 됩니다.

2. 실제로 2년 실거주를 했지만, 전입신고를 늦게 하였다면?

다른 예를 들어보겠습니다. 부득이한 사정으로 인해 전입신고를 늦게 했을 수도 있는데요. 실제로 2021년 2월 15일부터 거주를 시작하였고, 2023년 2월 15일에 주택을 매도하고자 하는 경우에는 억울하지만 별다른 조치 없이는 전입신고를 기준으로 실거주 2년 기간이 산정이 됩니다. 그래서 이 경우 주택을 매도하면 양도세가 발생하게 됩니다. 내가 실제로 2월 15일부터 거주를 시작해서 2년을 실거주 했지만, 국세청에서는 내가 실거주를 언제부터 했는지 파악하고 있지 않을 뿐더러 파악할 이유조차 없기 때문입니다. 국세청은 주민등록등본상 전입신고일자만 확인하면 되기 때문이죠.

그럼 내가 실제로 2년을 거주했지만, 전입신고를 늦게하였을 경우 양도세 비과세를 받는 방법은 무엇이 있을까요? 정말 방법이 없을까요? 어줍잖게 부동산 카페나 지식인에 물어보지 마시고 국세청에 직접 전화로 확인한 방법을 알려드릴게요.

3. 실거주 2년 증명 방법

실제로 2년을 거주하였지만, 전입신고를 늦게 하였을 경우 실거주 2년 증명하는 방법을 알려드리겠습니다.  집을 양도(매)한 날 기준으로 다다음달 말일이 양도세 신고일입니다. 이 때 비과세로 신고합니다. 양도세는 자진신고이므로 신고하면서 확정이 됩니다. 하지만 추후 비과세 조건에 해당되지 않을 경우, 국세청에서 양도세를 납부하라고 고지서가 날라올 수 있습니다.

비과세 증명을 위해서는 실제로 그 집에 거주했다는 증빙 자료를 준비해둬야하며 국세청에서 소명 요청시 제출할 필요가 있습니다. 국세청에 전화로 알아본 결과, 증빙 관련해서는 법적으로 정해진 것이 없습니다. 다만, 관할 세무서 직원이 인정하는 내용일 경우 비과세로 인정이 됩니다.

비과세 증빙 자료에 해당되는 것들은 이사 기록(내역), 출퇴근 교통카드내역(집-회사), 카드 사용내역(집 근처)등이 있습니다. 이사 기록은 아파트 관리사무소에서 입주자등록 날짜가 적힌 내역을 받아서 제출하면 되고, 교통카드나 카드 사용 내역은 카드사에 요청하면 해당 날짜의 내역을 받을 수 있습니다. 하지만 이 모든 방법은 세무서 직원이 인정해야한다라는 전제가 깔려 있습니다.